“债转股”之后，信托公司与房企展开新博弈

房产公司的流动性风险还在释放。在政策吹风、金融机构等多方协力之下，从表面看来，情况正往好的方向发展。

日前，恒大的债权人电话会议传出信号，将与信托公司以“股权转让+托管运营”新模式，解决公司流动性紧张的情况。

这一信息，给前期多家信托公司入局房企的动因，做了更好的解释。

“债权人”到“开发商”

时间退回到2021年11月，中融信托宣布，拟对深圳市花现置业有限公司（以下简称“花现置业”）的股权从参股时的49%增至100%，而花现置业原本的大股东是花样年。

之后，信托公司入局房产项目显得更频繁。

2022年1月中旬左右，中融信托接盘中南建设(000961)旗下盐城港达房地产开发有限公司49%股权；五矿信托连续拿下阳光城(000671)杭州橙光置业19%股权、恒大旗下昆明恒拓置业有限公司100%股权。

1月底，平安信托接盘正荣集团旗下厦门市荣璐置业有限公司49%的股权。

到了2月，恒大的多个项目被光大信托和五矿信托接盘了。

不难发现，在上述股权变动中，信托公司在与房企的合作过程中，身份发生了改变。

信托业资深人士小胡（化名）告诉银柿财经记者，最近一波“接盘”动作之后，信托公司从原来的债权人身份，变成了持股项目的管理者，与房企的债券合作变成了股权合作。在这个模式下，信托公司直接参与项目的具体运营，在项目的风险把控上更有了主导意义。开发商的身份则转变为代建方。

“对于我们信托公司来说，处理存量，化解风险才是当务之急。”

据用益观察数据显示，2021年信托行业共计披露风险项目282款，涉及金额达1495.18亿元。其中，房地产企业违约是“暴雷”重灾区，2021年全年违约规模达 917.11亿元，占总违约规模比达61.34%。

“踩雷”后的无奈之举

银柿财经记者曾报道，去年以来，多家信托公司深陷房产企业的流动性危机，以五矿信托为例，不仅“踩雷”了恒大、蓝光发展(600466)，还“命中”了华夏幸福(600340)等。

总的来说，与房企合作项目越多、捆绑越深度的信托公司，暴露的风险也高，亦越显脆弱。

五矿信托在入局恒大时曾向媒体表态，面对与恒大集团合作的部分项目风险，五矿信托以维护投资人利益为首要目标，寻求化解路径。经过反复论证，五矿信托认为通过获得项目公司全部股权及管理权，推动项目正常化运营，是当前解决恒大项目问题的最优方案。

“这也是我所说的信托公司的无奈。”小胡告诉记者，之前信托公司是拿着债权被动地等房企还钱，还会有房企“摆烂”不还钱。但“债转股”模式之下，信托公司主动性更高，结果就会不一样。

不过，小胡告诉记者，这一模式的逐渐落地，更多也是政策吹风的结果。

去年12月，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。

这一政策的发布，给房地产行业风险化解指引了更清晰的方向。“当信托公司以股权的形式承接的项目收并购，对于房企原本承压的‘三条红线’压力有所帮助，对缓解流动性压力更为直接。”小胡补充道。

据银柿财经记者统计，恒大在向光大信托和五矿信托出售4个项目的相关股权时，可收回前期投资款达19.5亿元，化解项目涉及的债务约70亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也曾表示，信托“接盘”房企项目，当然是有私心的。“这些项目大多是因为资金遇到压力才出手，但项目本身并没有太大问题，所以在收购之后，这些项目还是有机会被盘活的。”

最优方案下的博弈

对于房企来说可能是“断臂求生”，但对信托公司而言是各方面的能力考验。

有华东某大型信托公司长期从事地产融资的业内人士表示，变成股东入局房企项目后，信托公司能否保证前期投入的收回，也得打个问号。

对此，小胡也表示了部分认同。“对信托公司的主动管理能力确实存在着不小的挑战。像这种合作模式下，信托公司需要一个团队去跟踪项目，团队所需人才也需要结构化调整，这都是压力，也需要成本。”

“对于信托公司而言，风险其实并不会因为这个模式而降低，只是风险的形式和承担者发生了转变，从原来的房企信用风险侧转向了市场侧。简单地说，你所建的房子卖不出去，就是信托公司现在要承担的风险。”

据国家统计局发布的2022年1~2月房地产行业数据，商品房销售面积、商品房销售额双降，增速为2016年以来的次低，仅高于疫情刚爆发时的2020年1~2月，消费端呈现疲软态势。小胡也告诉记者，行业数据只是平均值，市场的风险其实就在眼前。

当然，其中肯定也会有值得投资的项目。因此，在合作上，信托公司更倾向于选择好的项目，或者能更快回款的项目。另外，每家房企的议价能力都不一样，除了利润的分配，是否保留回购权，还有更优先的利润分配权利等，都是房企和信托公司间的较大博弈点。

小胡告诉记者，说到底，双方都是为了自己的利益最大化，肯定会有博弈，好的项目，房企的议价权可能会更大些，但也不都是一概而论的。

据记者梳理，恒大集团陆续与多家信托公司签署协议，都有行使回购股权的权利。

被深度捆绑的信托公司能否走出漩涡还未可知。不过，可以确定的是，信托公司在风险的倒逼下，已在做内功、提升风控管理的路上。